대구백화점 미래 가치, 왜 부동산 개발로 재편되나

대구백화점 전경

 

대구백화점 본점의 미래 가치는 더 이상 '유통업'의 기준으로 매겨지지 않는다. 결론부터 말하면, 대백의 진짜 가치는 동성로 한복판에 남아 있는 대규모 통개발 부지라는 점에 있다. 2021년 본점이 문을 닫은 이후 수년째 빈 건물로 남아 있지만, 역설적으로 이 정도 규모의 필지를 한 번에 개발할 수 있는 곳이 대구 도심에는 더 이상 없다는 사실이 오히려 몸값을 지탱하고 있다.

이 글에서는 대구백화점의 미래 가치를 결정할 핵심 시나리오 세 가지와, 투자·자산 관점에서 반드시 알아야 할 리스크 요인, 그리고 경영권 매각이 현재 어디까지 진행됐는지를 한 번에 정리한다. 결론을 먼저 확인하고 싶은 독자를 위해 핵심만 요약하면, 대구백화점의 미래는 '어떤 유통 전략을 쓰느냐'가 아니라 '어떤 개발 주체가 어떤 방식으로 부지를 재구성하느냐'에 달려 있다.

동성로와 대구백화점, 어떤 배경을 알아야 하나?

옛 대구백화점

 

대구백화점은 1969년 문을 연 대구 최초의 향토 백화점으로, 오랫동안 동성로 상권의 상징과도 같은 존재였다. 한때는 지역 소비의 중심축이었고, 명절이나 세일 기간이면 대구 시민들이 가장 먼저 떠올리는 쇼핑 목적지이기도 했다. 하지만 대형 유통 계열사들이 잇따라 대구에 진출하고 온라인 쇼핑이 오프라인 매출을 빠르게 잠식하면서, 향토 백화점이라는 상징성만으로는 버티기 어려운 구조적 변화가 이어졌다. 결국 본점은 2021년 영업을 종료했고, 이후 수년째 매각과 재개발 논의만 이어지는 상태로 남아 있다. 이 공백기가 길어질수록 동성로 상권 자체의 활력도 함께 위축됐다는 지적이 지역 상인들 사이에서 꾸준히 나온다.

대구백화점은 왜 유통기업이 아닌 부동산 자산으로 평가받나?

부동산의가치가 더큰 대구백화점

 

대구백화점의 가치를 이야기할 때 매출이나 영업이익을 먼저 보는 시각은 이제 낡은 접근이다. 백화점업 자체의 매출은 온라인 쇼핑 확산과 지역 상권 침체로 오랜 기간 내리막을 걸어왔고, 본점은 이미 영업을 멈춘 상태다. 반면 이 회사가 보유한 자산, 즉 반월당역과 중앙로역을 동시에 끼고 있는 동성로 중심부의 토지와 건물은 시간이 지나도 줄어들지 않는 희소자산이다.

이런 이유로 시장과 지자체, 투자자 모두가 대구백화점을 바라보는 프레임을 바꾸고 있다. 유통기업의 실적표가 아니라, 대구 도심 재생사업의 마지막 퍼즐 조각으로 이 부지를 취급하기 시작한 것이다. 실제로 최근 몇 년간 오간 매각 협의들도 하나같이 '유통업 재개'가 아니라 '용도 전환 개발'을 전제로 진행돼 왔다는 점이 이를 뒷받침한다.

대구백화점 본점 부지의 미래 가치를 결정할 시나리오는 무엇인가?

현재로서는 세 갈래의 개발 시나리오가 함께 거론되고 있으며, 어떤 방향으로 결정되느냐에 따라 부지의 가치와 동성로 상권 전체의 미래가 달라질 것으로 전망된다.

민관합작 투자(PPP) 및 공공재생 시나리오는 무엇인가?

중구청 등 지자체를 중심으로 대백 본점 부지를 민관합작 방식으로 매입해 복합문화상업공간이나 공공기관이 결합된 도심 거점으로 되살리려는 움직임이 최근 가시화되고 있다. 이 방식이 현실화된다면 침체된 동성로 상권을 되살리는 앵커 시설 역할을 기대할 수 있다. 안정적인 유동인구를 다시 끌어들이면서 주변 상가와 소상공인 상권까지 함께 살아나는 낙수 효과가 예상된다는 분석이 나온다.

이 시나리오의 강점은 개발 속도보다 안정성에 있다는 점이다. 민간 투자만으로 추진되는 개발안은 시장 상황에 따라 지연되거나 무산될 위험이 있지만, 지자체가 일부 지분을 갖고 참여하는 구조라면 상권 회복이라는 공익적 목표를 우선순위에 둘 수 있어 사업 추진의 연속성이 상대적으로 높다는 평가를 받는다.

도심형 웰니스·실버타운 개발 시나리오는 실현 가능성이 있나?

대구백화점 위치에 미래구상

 

과거 대형 의료·바이오 그룹과의 매각 협의 과정에서 거론됐던 방안으로, 주거와 의료, 케어 서비스를 결합한 프리미엄 실버타운으로 전환하는 시나리오다. 대구 역시 다른 지방 대도시와 마찬가지로 고령 인구 비중이 빠르게 늘고 있는 만큼, 지하철 환승역을 낀 도심 한복판의 실버타운은 입지 희소성이 매우 높다는 평가를 받는다. 단순한 주거시설을 넘어 메디컬 케어와 상업시설이 결합된 고부가가치 모델로 재편될 가능성이 거론되는 이유다.

주거·상업 복합 초고층 랜드마크 시나리오는 어떤 그림인가?

대구백화점 미래 전경(가상)

 

부동산 시행사와 건설사들이 가장 선호할 만한 방식으로, 상층부는 레지던스나 주상복합 주거시설로, 하층부는 트렌디한 스트리트몰 형태의 상업시설로 구성하는 안이다. 대구 주택 시장의 공급 과잉 우려가 변수로 남아 있지만, '동성로 중심지'라는 상징적 입지 덕분에 일반 주거단지와는 다른 차별화된 분양 경쟁력을 갖출 수 있다는 전망이 나온다.

이 시나리오가 현실화되면 대구백화점 부지는 단순한 주거단지가 아니라 대구를 대표하는 스카이라인 랜드마크로 기능할 가능성이 크다. 초고층 건물 특유의 상징성과 동성로라는 입지가 결합되면, 분양 마케팅 측면에서도 '대구의 새로운 얼굴'이라는 프리미엄을 내세울 수 있다는 분석이 나온다. 다만 대형 복합개발은 인허가 절차와 공사 기간이 길어, 다른 두 시나리오에 비해 실제 착공까지 시간이 더 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 한다.

대구백화점 미래(가상)

시나리오핵심 컨셉기대 효과주요 변수

민관합작 공공재생	복합문화·상업·공공시설	상권 앵커, 유동인구 회복	지자체 재원 확보
웰니스·실버타운	주거+의료+케어	고령화 대응, 고부가가치	의료 인프라 연계
주상복합 랜드마크	레지던스+스트리트몰	분양 경쟁력, 도심 랜드마크	주택 공급 과잉 리스크

대구백화점의 입지 가치는 실제로 어느 정도인가?

대구백화점 본점이 자리한 곳은 대구 지하철 1·2호선 환승역인 반월당역과 1호선 중앙로역을 동시에 끼고 있는 동성로의 '중앙점'이다. 이런 이중 역세권 입지는 시간이 지나도 대체 불가능한 절대적 자산으로 꼽힌다. 어떤 개발 시나리오가 선택되더라도, 이 입지적 우위 자체는 변하지 않는다는 점에서 투자자들이 눈여겨보는 핵심 근거가 된다.

수도권과 비교해도 이 정도의 이중 역세권 대규모 필지가 도심 한복판에 통으로 남아 있는 사례는 흔치 않다. 서울로 치면 명동이나 종로 한복판에 통개발이 가능한 대형 필지가 비어 있는 것과 비슷한 상황이라고 볼 수 있다. 개발 업계에서 대구백화점 부지를 두고 '지방 도심에 남은 마지막 대형 필지'라는 표현을 쓰는 것도 이런 희소성 때문이다. 실제로 인근 상업용 부동산 시세도 동성로 내 다른 구역과 비교했을 때 꾸준히 높은 수준을 유지해 온 것으로 알려져 있다.

실적 악화와 매각 지연은 어떤 리스크로 작용하나?

다만 밝은 전망만 있는 것은 아니다. 유통업 자체의 매출은 지속적으로 감소해 왔고, 본점 매각 협상이 수년째 지지부진하게 이어지면서 금융 비용 부담이 누적되고 있다는 우려가 나온다. 여기에 더해 본점이 방치된 채로 시간이 흐를수록 동성로 상권 전체의 침체가 심화된다는 지적도 꾸준히 제기된다. 자산 가치는 높지만, 그 가치를 현금화하기까지의 시간이 길어질수록 감점 요인이 쌓이는 구조라고 볼 수 있다.

투자자 입장에서 보면 이는 전형적인 '고자산·저현금흐름' 기업의 딜레마다. 장부상 자산가치는 입지 프리미엄 덕분에 견고하지만, 매각이 지연될수록 이자 비용과 관리 비용은 계속 쌓인다. 게다가 매각 협상이 결렬될 때마다 시장의 기대감이 꺾이면서 주가 변동성도 커지는 흐름이 반복돼 왔다. 이런 이유로 시장에서는 이 회사를 평가할 때 재무제표보다 부지의 용도 전환 가능성과 매각 진행 속도를 훨씬 더 비중 있게 들여다보는 경향이 뚜렷하다.

경영권 매각은 지금 어떻게 진행되고 있나?

현재 삼정KPMG 등 주간사를 통해 부지뿐 아니라 경영권 지분을 포함한 통매각이 추진되고 있는 것으로 알려져 있다. 여러 차례 매각 협상이 결렬된 전례가 있는 만큼, 시장에서는 올해 하반기 이후 구체적인 우선협상대상자가 윤곽을 드러낼 수 있을지를 주목하고 있다. 어떤 기업이 인수 주체로 나서고, 그 기업이 어떤 개발 역량과 자금력을 갖췄는지에 따라 주가와 자산 가치는 단기간에 크게 출렁일 수 있다는 전망이 나온다.

자주 묻는 질문

Q. 대구백화점 본점은 현재 영업 중인가?
아니다. 본점은 2021년 폐점한 이후 수년째 영업을 하지 않은 채 매각과 개발 방향이 논의되는 상태로 남아 있다.

Q. 대구백화점의 미래 가치는 어디에 있나?
백화점이라는 유통 브랜드 자체보다, 반월당역·중앙로역을 낀 동성로 중심부의 대규모 통개발 부지라는 부동산적 가치에 있다는 분석이 우세하다.

Q. 매각은 언제쯤 마무리될 것으로 보이나?
주간사를 통한 통매각이 진행 중이며, 올해 하반기 이후 우선협상대상자가 정해질 가능성이 거론되지만 구체적 시점은 아직 확정되지 않았다.

Q. 세 가지 개발 시나리오 중 가장 가능성이 높은 방향은 무엇인가?
현재로서는 단정하기 어렵다. 지자체의 재원 여력과 인수 후보 기업의 성격에 따라 공공재생과 민간 개발이 혼합된 절충안이 나올 가능성도 함께 거론된다.

핵심 요약

대구백화점의 미래는 백화점업 회복이 아니라 동성로 도심 복합개발이라는 프레임으로 다시 짜여지고 있다. 민관합작 공공재생, 웰니스·실버타운, 주상복합 랜드마크라는 세 시나리오가 경쟁하듯 거론되는 가운데, 이중 역세권이라는 변하지 않는 입지 가치가 이 모든 논의의 바탕이 되고 있다. 결국 지자체의 공공 개발 의지와 민간 자본의 결합 방식이 최종적으로 대구백화점의 몸값을 결정짓는 열쇠가 될 것으로 보인다.